周芳玄:预购商品房抵押权预告登记案例浅析
周芳玄:预购商品房抵押权预告登记案例浅析
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案情简介


2011年,陆某、陈某因向某开发公司购买商品房住宅一套,与建设银行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》一份,借款134万元,期限为180个月,并同意以该房屋进行抵押担保。此外,鉴于所抵押房产为新购住房且未取得房屋权属证书,陆某、陈某应到相应登记部门办理房屋预告登记手续,开发公司承诺对上述借款及相关费用在该房屋办理正式抵押登记前承担连带保证责任。然而,合同签订后,建设银行办理了预购商品房抵押权预告登记并按约履行了放款义务,然而陆某、陈某自2015年起开始逾期还款,建设银行多次催告皆未果。


 建设银行为了维护自身合法权益于2016年3月21日向当地法院提起诉讼请求:1.陆某、陈某偿还借款、逾期利息以及其他费用;2.建设银行对上述房屋享有优先受偿权;3.开发公司承担连带清偿责任。在案件办理过程中,法院认为现在抵押权预告登记和正式抵押登记有所区别,是否能享有优先受偿权司法实践中尚存在争议;而且开发公司资金链出现问题,逾期交房数年,房屋仍未竣工,未来能否完工还不得而知,届时实现抵押权也存在障碍。因此,法院认为建行主张享有抵押权的诉请不能得到支持。


律师办案


广诚所律师接受建行委托后,认为由于本案中陆某、陈某对外还存在较大债务,除了该房产外无其他可供执行的财产,而开发公司也因经营不善无法承担保证责任,若不能对该房产享有优先受偿权则会导致建设银行的利益受到重大损害。因此,通过和法院的进一步沟通,接受法院以“因涉案房产目前尚未竣工,抵押物目前价值是否为其最终实际价值为未可知,故原告实现抵押权条件尚不成就”的理由驳回主张优先受偿权的诉请,待今后竣工后再次诉讼。


 2016年11月,该房屋正式竣工,本所律师于2017年7月11日依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十八条“裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理”之规定,根据新的事实向法院再次提起诉讼,法院立案并受理。


 在庭审过程中,广诚所律师提交了《湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书》和《交房通知书》,证明涉案房产已于2016年11月1日通过竣工联合验收并已具备交付使用条件,第一次判决中未符合的条件已经成就。此外,代理律师还强调虽然该房屋尚未办理正式抵押权的转化登记手续,但是该情况系陆某、陈某消极导致,若建行不能得到优先受偿将有失公允,不仅损害了金融机构的合法利益,还将导致今后的按揭贷款业务较难开展。最后,法院采纳了建行的观点,再次作出生效判决,认定建行在债权范围内依法对该房产享有优先受偿权,本案诉讼代理策略获得成功。


 

 



 
  

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