许见明:“拍卖按揭”在破产管理中的应用
许见明:“拍卖按揭”在破产管理中的应用
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内容摘要:本文所称“拍卖按揭”是指在司法拍卖中,买受人因参与法院或破产管理人对住房、工业用房、商业用房(含写字楼、商铺等)的公开拍卖,为解决购买资金需要,向银行申请贷款及各方主体所需办理的相关手续。为加快破产案件的办理,提高破产财产的处置效率,实现破产财产变现的最大化,在破产管理工作中引入“拍卖按揭”非常需要。


关键词:拍卖按揭  法院  银行  管理人


 



 


“拍卖按揭”的优点显而易见,买受人无需全额支付拍卖成交款,只需支付首付款,其余款项由银行放款,直接支付到法院或管理人账户,不仅提高了财产的变现价格,而加快了财产的处置进程。传统拍卖中,买受人要全额支付拍卖成交款,门槛较高,参与竞买的群体少,拍卖价格大打折扣,因而也往往数次打折,数次拍卖,时间进程上也较慢。目前,部分法院已经与当地多家银行合作,或以合作协议形式或以会议纪要的形式,形成书面的合作文件,明确“拍卖按揭”办理程序。笔者所在地浙江省湖州市中级人民法院于2014年9月与中国银行形成会议纪要,首开合作先河。


一、“拍卖按揭”的基本特征


“拍卖按揭”首先由法院或管理人与多家银行联系并磋商,达成合作共识并形成书面文件,方可在拍卖公告中载明贷款支持银行,并公布各银行的联系电话和联系人。其基本特征如下:


1、“拍卖按揭”的适用范围只限于司法拍卖,包括拍卖人为法院的司法拍卖和拍卖人为管理人的司法拍卖,拍卖的形式既包括网络拍卖也包括委托拍卖行拍卖。因管理人的拍卖目前大多是借用法院的司法拍卖平台,况且也是由法院出具裁定书和协助执行通知书办理房地产过户的,故笔者认为管理人的拍卖也属司法拍卖。


2、贷款授信对象即司法拍卖的买受人,包括自然人或银行认可的企业。笔者注意到,部分银行可能会对法人或非法人组织有一定的条件限制,因此竞买人应在参加竞买前向银行咨询,以自然人名义还是以企业名义参加竞买。


3、可以实行“拍卖按揭”的房产类型一般限于住房、工业用房、和商业用房(含写字楼和商铺)。


4、贷款支付时间:银行在借款人(竞买人)拍卖成功后、房产过户前发放贷款,该贷款资金在拍卖公告拟定的时间内通过受托支付至法院指定账户或管理人账户。


二、法院拍卖与管理人拍卖的区别


法院拍卖一般是在执行案件中,由执行局对被执行人的财产进行司法拍卖,拍卖人是法院;而管理人拍卖是由管理人对破产财产进行拍卖,拍卖人是管理人。法院拍卖中,其每一个拍卖标的对应相应的执行案号,每一个执行案件均有一个账号,拍卖公告中均载明买受人应将拍卖款汇入该账号;管理人拍卖中,管理人只有一个账号,拍卖公告中均载明买受人应将拍卖款汇入该管理人账号。因此,即使法院已经与多家银行达成合作协议的,也并不当然适用于当地的破产管理人,需要管理人与该些银行联系和磋商,以达成共识,取得银行的支持,让“拍卖按揭”应用于破产管理。笔者在担任管理人的一个房地产企业破产案件中,为快速、高效地处置部分商品房,首次进行了“拍卖按揭”的尝试,主动与多家银行联系和磋商,以求合作。起先,部分银行对贷款不放入法院账户而放入管理人账户有担忧,经过我们耐心细致地解释,银行打消了顾虑。


三、“拍卖按揭”在破产案件中的办理程序


“拍卖按揭”的办理程序就法院拍卖和管理人拍卖大同小异,主要区别在于拍卖人的不同。在破产案件中,由管理人代替了法院的工作内容,但用于房地产过户的《执行裁定书》、《协助执行通知书》仍由法院出具。


1、发布拍卖公告


由管理人发布拍卖公告,明确拍卖标的和相关注意事项,公布各银行的联系电话和联系人。


2、授信时间


银行授信在竞买人参加拍卖后,拍卖成交前完成。准备参与司法拍卖的竞买人,根据相关法律规定,向管理人交付拍卖标的百分之五至百分之二十的保证金。竞买人需申请贷款的,可在拍卖公告发布后数日内向银行提出申请。银行根据贷款条件,对竞买人借款资格以及相关拍卖标的情况作尽职调查。符合贷款条件的,银行可自行批复相关授信总量。


3、贷款金额确定


竞买人中标后,向银行提出贷款申请,银行经办人员与管理人联系确认拍卖标的具体情况后,核定首付金额和贷款金额,并将《“拍卖按揭”贷款工作联系单》交予管理人。


4、拍卖标的产权登记的委托


买受人与银行以公证方式,将拍卖标的物相关法律文书收执、房产及土地过户、相关税费缴纳及贷款抵押登记事宜委托银行代为办理。


5、出具《拍卖成交确认书》


拍卖公告与银行贷款合同均载明竞买人于拍卖成交后数日内向管理人交付由银行核定的首付款。首付款到位后,管理人出具《拍卖成交确认书》,载明买受人身份信息、拍卖标的、首付款到位情况以及剩余款项收款账户及交付期限等。管理人将《拍卖成交确认书》及首付款收据提交银行。


6、贷款发放时间


银行收到《拍卖成交确认书》、借款人首付款收据原件后,对于符合贷款条件的买受人,在文书载明的期限内发放贷款,并将款项支付至管理人账户。


7、标的物产权过户与抵押登记


标的物产权过户与抵押登记所需全部手续,由银行接受买受人委托,代为办理。管理人收取全部拍卖款后,申请破产案件的审理法院出具产权过户相关的《执行裁定书》、《协助执行通知书》等文书,并将上述法律文书提交给银行,由银行根据公证委托权限,尽快办理产权过户和抵押登记。


8、拍卖款项的分配时间


银行通常要求管理人对于拍卖款项在银行办妥抵押登记手续后支付给抵押债权人或进行破产财产的分配。为避免风险,管理人也应当在银行办妥抵押登记后支付给抵押债权人或进行破产财产的分配。


四、风险分析与防控


“拍卖按揭”涉及多方主体,法律手续复杂。因此,在办理过程中要进行风险防控,明确各方主体责任。


1、“拍卖按揭”系银行向借款人提供的商业性贷款,贷款合同的条款设计、关于贷款对象、房产价值、授信金额、贷款期限、还款方式、担保方式等贷款业务风险点的尽责调查、贷款发放审查以及贷后管理等事项,均由银行自行进行并承担相应风险。


管理人在拍卖公告中明确载明房产腾空、租赁等相关情况。授信前,银行可向管理人询问房产上述情况。


2、贷款发放后,办理过户前,若拍卖标的被其他法院或者公安机关再行查封的,或者拍卖标的过户完成后,因意外事件导致实际交付发生障碍的,由管理人协调处理,必要时提请破产案件的审理法院协调处理。


若因房产无法过户或交付,决定撤销拍卖的,由管理人提请破产案件审理法院出具《执行裁定书》并送达银行,同时将银行汇入管理人账户的款项全数退还。


3、因竞买人未及时提交贷款申请或者支付首付款,致使银行无法依约完成审查或者发放贷款的,由此造成竞买人未能按时完成款项支付的相应后果,由竞买人承担。


五、结语


“拍卖按揭”也可以适用于变卖情形下的资产处置,即在法院或管理人变卖财产时买受人也可与银行办理按揭贷款手续。在当地法院已经与多家银行建立“拍卖按揭”合作关系的情况下,建议各管理人联合与各银行建立“拍卖按揭”合作关系,在已经成立管理人协会的地区由管理人协会与各银行对接建立“拍卖按揭”合作关系,可以避免各管理人分别与银行对接的重复劳动。


【注释】


唐学兵,房屋网络司法拍卖的按揭贷款问题探析人民法院报,2016。


湖中法[2014]90号


最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条


 

 



 
  

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